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房地产估价师2015年《经营与管理》真题及答案

一、单项题

1.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则()个月可收回投资.

A50.5

B60

C65

D75

答案：C

解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]解得n=65

2.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()

A11.38%

B12.64%

C15.46%

D16.22%

答案：B

解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

3.房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性

B对专业管理的的依赖性

C位置的固定性

D相互之间的影响性

答案：C

解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()

A房屋出租

B房地产抵押

C土地使用权出让

D土地使用权转让

答案：C

解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

5.一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。

A高于

B低于

C等于

D高于等于

答案：A

解析：

6.风险最大的是商业物业风险,是因为()

A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

B商业投资的预测最难

C商业的社会发展方向不易预测

D商业人员无法竞争时心理变化很大

答案：A

解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

7.房地产开发活动可从()两个方面进行考察。

A投资资金量和预期收益资金

B资金流通方式和对策

C出租、出售或经营形态

D物质形态和货币形态

答案：D

解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

8.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括()

A销售收入

B开发利润

C成本利润率

D投资回报率

答案：A

解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。

9.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是()

A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。

B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

C分析时要设定不确定因素的变化范围

D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

答案：B

10.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在()内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

A10日

B15日

C1个月

D2个月

答案：C

解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

11、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的()以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

【正确答案】：B

【答案解析】：参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

12、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是()。

A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

13、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是()。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%

【正确答案】：A

【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

14、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。

A.8.1%

B.16.