转型时期中国土地产权与城市空间结构.pptVIP

转型期中国土地产权与城市化

;1中国城市化现象;1978年改革开放以后，中国进入到一个快速城市化的阶段，城市化水平从1978年的18％上升到2005年的43％。与此同时，中国出现了大量的城市化新现象:;〔2〕农村城市化〔分散的空间〕：。;对不同城市化形成的机制有不同的解释，具有代表性的是：

地方各级政府的利益驱动和经济开展需求促进了城市用地的快速扩展，

农村乡镇企业的开展和外商直接投资是农村城市化的动力，

城乡二元结构那么是城中村现象产生的重要原因。;2城市化鼓励机制产生的原因

〔3〕城市化过程会产生“土地租金剩余”;2城市化鼓励机制产生的原因

〔3〕城市化过程会产生“土地租金剩余”;2中国城市化鼓励机制产生的原因;2城市化鼓励机制产生的原因;财权下放鼓励地方政府获得“土地租金剩余”:财政分权的实质在于中央政府将局部财政权限下放给地方政府，使各级政府都有了相对独立的财权和事权，加强地方政府开展经济的积极性。在转型国家，财政分权通过赋予了地方政府独立的利益主体资格，鼓励政府行为与经济开展保持一致。

根本领权下访迫使各级地方政府获取“土地租金剩余”：财政分权也带来了一些问题，如出现了省以下政府层层向上集中资金，根本领权却有所下移的现象；同时，县乡两级政府仍然一直要提供义务教育、本区内根底设施、社会治安、环境保护、行政管理等多种地方公共品，同时还要在一定程度上支持地方经济开展。

在分税制的体制中，税收的地方所得和预算外收入是地方政府财政支出的重要来源，特别是预算外收入不需要上缴中央政府，使地方政府更加愿意扩大预算外收入的来源。;3“土地租金剩余”对不同城市化行为的鼓励分析;;土地租金剩余测算：

1、本钱684.22亿元。

〔1〕征地拆迁本钱〔255.47亿元)

征地拆迁本钱包括集体土地征收本钱57.08亿元(征地价格为45万/亩)和房屋拆复建本钱〔87.95〕；国有土地征收本钱72.29亿元〔征收价格为50万/亩、70万/亩、150万/亩不等〕和房屋拆迁本钱38.15亿。

〔2〕土地综合开发本钱〔339.50亿元〕

土地综合开发本钱包括公共效劳设施34.60亿元和市???根底设施配套建设本钱304.90亿元。

〔3〕利息及不可预见费用(89.25亿元)

按照前两项本钱合计的15%计算，利息及不可预见费用约89.25亿元。;(2)以农村集体组织为主体的农村城市化行为

;农村城市化案例——广州市番禺区;农村城市化案例——广州市番禺区;〔3〕城市政府和农村集体组织共同作用下的“城中村”;第二个阶段是城中村的开展阶段。随着城市化的进程，城中村周边的国有土地价值开始上升，并对集体土地产生正的外部性，这鼓励农村集体产权组织通过加大非农产业的开展，如出租宅基地、合作办厂、建设商业街等，进一步提高了农村集体产权的土地租金剩余至ACFBD。把国有土地的外部性内部化，最大限度地获取自身的土地租金剩余，但始终不能到达城市土地租金水平BC。;3“土地租金剩余”对不同城市化行为的鼓励分析;城中村形成案例——车陂村;城中村改造案例——三元里村改造;城中村改造案例——白江村城中村改造